Tableau Mini Project
프로젝트 명 : 데이터 시각화 미니 프로젝트
진행 과정 : 조 편성 - 주제 선정 - 분석 및 시각화 - 대시보드 제작 - 발표 및 피드백
일정 : 10/26(수) ~ 11/02(수), 8일간 진행
10/26(수) - 10F
[강사님] 프로젝트 진행에 대한 설명
팀장 선정
업무 분담
주제 선정
강사님과 트러블슈팅 및 방향성 점검
10/27(목) - 자율
주제 선정 완료
1차 아이데이션 구글 폼 제출 (~18:00)
10/28(금) - 자율
강사님과 트러블슈팅 및 방향성 점검
분석 및 시각화 진행
10/31(월) - 자율
강사님과 트러블슈팅 및 방향성 점검
분석 및 시각화 진행 / 대시보드 제작
2차 아이데이션 구글 폼 제출 (~18:00)
11/01(화) - 자율
분석 및 시각화 진행 / 대시보드 제작
11/02(수) - 10F
분석 및 시각화 진행 / 대시보드 제작
13:00~17:00 조별 15-20분 발표 및 피드백
조별 결과물 제출 (발표 이후, ~24:00)
프로젝트 내용 정리
-참여 프로젝트명, 목적, 설명
-내가 맡았던 역할
-프로젝트 진행 과정
-결과물을 냈다! (성과)
-이를 통해 배운점, 아쉬웠던 점
-이 과정에서 분석 문제, 커뮤니케이션, 인간관계 트러블 > 이런 것들 어떻게 해결했는지?
10/26 프로젝트 첫 회의
데이터 시각화 프로젝트 : 세 가지 데이터셋(HR 데이터, 항공 데이터, 서울 아파트 매매 데이터) 중 선택해 주제를 정하고 데이터를 분석하는 과정에서 인사이트를 찾아내고 시각화해 보여주는 프로젝트
주의사항
프로젝트 기간이 짫으니 과도한 분석, 너무 심층적으로 파고들거나, 너무 판을 크게 짜거나 하지 않을 것을 권함
부동산 주제는 깊게 파고들면 어렵기도하고 정책, 경제지표 등 필요한 자료들이 많아 시간 관계상 감당하기 어려워질 수 있음
전문적인 내용은 현재 다루고 있는 데이터 셋에서 인사이트를 뽑기 위한 아이디어 용도로 참고만 할 것
먼저 주어진 데이터가 어떤 데이터인지 분석
-2018년부터 2022년 6월까지의 287367건의 서울시 아파트 매매 데이터
-차원과 측정값 분류
차원 : 거래번호, 거래일자, 건축년도, 단지명, 도로명, 번지, 시군구, 시도, 읍면동, 층수
측정값 : 거래금액, 전용면적, 평단가
-필드 속성에 따른 분류
날짜 : 년, 분기, 월
장소 : 시군구, 시도, 읍면동, 도로명, 번지
거래 정보 : 거래번호, 건축년도, 단지명, 거래금액, 전용면적, 평단가, 층수
우선 전용면적에 따라 아파트 분류(아파트 규모) --> 소형, 중소형, 중형, 중대형, 대형
아파트 분류는 공식적인 기준이 없음. 그러나 관례적으로 사용되고 뉴스 기사에서도 언급되는 기준이 있어 이를 사용함.
앞서 진행해본 간략한 분석을 기반으로 몇 가지 의견을 공유해봄
-건축년도와 아파트 규모 별 아파트 가격과의 상관관계
-1인가구에 초점을 맞추어 최근 1인가구 증가 추세에 맞추어 소형,최근 건축 아파트들에 대한 매매건수가 증가 추세인지
-금리가 아파트 매매 건수에 미친 영향을 데이터를 통해 보일 수 있을지
-년도별로 거래건수/평균 거래금액을 지역별로 비교하여 이상치가 있다면(추세에서 벗어나 튀는 구간) 이유 찾아보기
강사님의 피드백
아직 논의된 안건들이 하나의 맥락을 공유하지 못함.
뭘 해야할지 모를수록 여러 가설을 가능한 많이 적어내려가 보고 그 안에서 연결 지을 수 있는 걸 연결 지어볼 것. 전체적인 맥락과 결론이 존재해야함.
피드백을 듣고
강사님 말대로
10/27에 여러가지 가설들을 각자 더 뽑아내고 정리해서 연결 지어보자.
그리고 10/28에 연결된 맥락을 다시 피드백 받기로
나의 생각
KDI 부동산 시장 동향 보고서, 전문가 분석 리포트에서 뽑아낼 수 있는 키워드를 찾아보고 이를 기반으로 데이터셋에서 뽑아낼 수 있는 인사이트를 고민해볼 예정
내 개인적으로 아파트 가격 관계가 있어보이는 외부 변수들
#당시 정권의 관련 부동산 정책이 무엇이 있었을까
#새로 연장된 또는 연장될 예정인 지하철 여부
#학군이 좋은 지역과 그렇지 않은 지역
#재개발 된 지역, 재개발 예정 지역과 관련 데이터
#도시구조와 관련하여, 핵심업무지구와의 거리 (주거지구, 핵심업무지구, 상업지구)
#트랜드로 뜨는 지역(핫플레이스)과 가까운지
#한강뷰가 보이는지
10/27 각자 개인 작업 진행
#당시 정권의 관련 부동산 정책이 무엇이 있었을까
#새로 연장된 또는 연장될 예정인 지하철 여부
#학군이 좋은 지역과 그렇지 않은 지역
#재개발 된 지역, 재개발 예정 지역과 관련 데이터
#도시구조와 관련하여, 핵심업무지구와의 거리 (주거지구, 핵심업무지구, 상업지구)
#트랜드로 뜨는 지역(핫플레이스)과 가까운지
#한강뷰가 보이는지
#아파트 매매는 대출 금리와 직접적인 연관
#최근 금리 인상관련, 부동산 거래 위축, 레고랜드 사건, 증권사와 건설업체 부도
이와 관련하여 신규 주택 공급 또한 위축될 것으로 보임
#미국 금리 인상과도 관련
#코로나로 각종 건설 원자재 가격 상승으로 주택 공급에 영향을 줄 수도
#주거형 오피스텔이 소형 아파트의 대안이 되기도(아파트보다 입지가 좋고, 대출 규제도 덜하고, 청약 문턱이 낮음). 따라서 아파트 매매건수 하락에 영향을 준 요인이 될 수 있음 (https://www.fnnews.com/news/202112271648181973)
아파트 평균 가격, 중위 가격 중 어느 것이 지역별 가격 차이를 보이는 데 적절할지
KDI 부동산 시장 동향 보고서, 전문가 분석 리포트에서 뽑아낼 수 있는 키워드를 찾아보고 이를 기반으로 데이터셋에서 뽑아낼 수 있는 인사이트를 고민
22년 1분기 동향 (전국 기준)
주택매매시장은 전국적으로 거래량이 감소하면서 가격상승세가 둔화
22년 아파트 매매거래가 전년 대비 57.2% 감소(아파트 외에도 전반적으로 감소)
연령별로 살펴보면 30대 이하의 매매거래가 25.3%로 가장 높은 비중을 유지하고 있는 가운데, 40대의 매매거래 비중은 지속적으로 감소
서울 제외 대도시, 신도시의 주택 매매가격 떨어짐
대부분의 지역에서 공급이 초과된 상태. 매물 대비 수요 감소
서울 아파트 매매 실거래가 지수는 소비자 물가지수의 상승폭을 크게 상회
서울 아파트 전세 가격이 서울 아파트 매매 가격에 중요한 영향을 미칠 것으로 판단됨
서울 매매시장은 21년 4분기부터 조정국면 1) 21년 하반기 금리인상 2) 22년 1분기 서울 및 인근지역의 입주물량 공급 확대 등에 기인하는 것으로 보임
1) 자기자본이 부족하고 금융규제에 직면한 20~30대가 서울 동북권등 서울의 낮은 가격대의 아파트 집중 매수, 21년 4분기부터는 동북권을 제외한
#21년 4/4분기 정책금융(보금자리론)
21년 4분기 동향
21년 주택매매가격은 대부분 지역에서 큰 폭으로 상승, 그러나 4분기에 상승세 둔화 (2006년 이후 가장 높은 상승률 기록)
고가 주택이 분포한 용산구, 동남권 주택 매매가격은 전체적인 둔화 속에서도 큰 상승폭을 보임
매매거래 또한 4분기에 들어 전국적으로 감소
아파트 매매거래 크게 감소
4분기 서울 아파트 입주물량은 감소
매매가격에 영향을 주는 요인(설문) : 코로나 여파, 20~30대 영끌 현상, 임대차 3법 등 주택관련 정책, 신규 공급 입주 물량 부족, 세제 강화에 따른 기존 매물 감소, 주택 매매가격 고점 인식과 단기 급등에 따른 조정, 금리 인상, 금융 규제에 따른 투자 대체제, 대선 등
네이버 뉴스
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검색어 : 서울 아파트 매매 (21년 12월 ~ 22년 3월)
-양극화 심화 (https://www.yna.co.kr/view/GYH20220228000600044)
집값이 고점이라는 인식이 확산하고, 대출 규제 강화와 금리 인상 등으로 거래가 급감하며 서울에서도 가격 상승 폭이 둔화되거나 내림세로 전환되는 곳이 많아졌지만, 서울을 중심으로 한 고가 아파트값은 외려 오름세가 꺾이지 않으면서 양극화가 심해지는 것으로 풀이
-신축 하락&구축 유지
(https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/12/1224607/)
최근 금리가 오르고 대출 규제도 심해지면서 많이 오른 신축 아파트부터 위축되는 한편, 구축 아파트는 정부와 서울시 등이 재건축·재개발 규제를 풀어 사업이 추진될 수 있다는 기대감이 남아 있기 때문에 유지하는 것으로 분석
#새 아파트 공급 부족으로 한동안 새아파트 가격이 크게 올랐으나 금리, 대출 규제 등의 문제로 새아파트 가격이 떨어짐
-아파트 매매 하락세 뚜렷, 아파트 공급 우위
#반면 대출 규제로 인한 타격이 없는 현금 부자들의 고급아파트 매수세가 뚜렷(http://sjbnews.com/news/news.php?number=732312) --> 다주택은 세금이 많아졌으니, 부자들은 중형 아파트 여러채보다 "똘똘한 한채"를 사는 추세(양극화로 엮어 볼 수 있을듯) -
검색어 : 서울 소형 아파트 매매(21년 12월)
-1인가구
(https://www.dailian.co.kr/news/view/1066740/?sc=Naver)
규제로 자금 마련이 어려워지고, 금리 인상, 1~2인 가구가 증가(전체의 64%, 지난해 보다 2.5%p증가)로 소형 아파트 매매거래 증가
#동시에 공급 부족으로 오피스텔 쏠림 현상 또한 일어나고 있음(https://www.dailian.co.kr/news/view/1066242/?sc=Naver) -
검색어 : 서울 아파트 매매(18년 12월)
-7주 연속 내리막
금리인상, 정부의 다양한 규제 정책
-역세권아파트
(https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2018/12/810681/)
역세권 아파트는 대기수요가 두텁고 환금성도 좋다. 부동산 시장의 가격 상승기에는 많이 오르는 반면, 내릴 땐 하락폭이 제한적이어서 방어력이 강하다 --> 가격 하락기의 역세권과 비역세권의 평단가 비교
인접한 지하철 역이 많을 수록 가격 격차 --> 인근 지하철 역 수별 가격 격차 보여주기
수도권광역급행철도(GTX) A노선과 C노선, 9호선 연장 등의 철도망 사업 --> 완공 후 또는 사업 발표 후 집값 상승 여부
아파트 매매 양극화
1인가구
지하철
