현재 부동산에서 가장 많은 혜택을 받는 조건은 공공리츠로 상장하는 것이다.
대출, 보유세, 취득세, 건축 조건 등등 금전적으로 많은 혜택을 준다.
내가 가지고 있는 소형 임대주택(이하 : 원룸건물)을 처분하는 하나의 방법으로
아직 우리나라에서는 시도된적이 없지만, 곧 시행될 가능성이 매우 높은 방식이다.
이웃나라 일본에서는 많이들 하는 방식이기도 하다.
얼마전 우리나라 불매운동으로 철수한 유니클로라는 회사의 모회사인 대동건탁(다이토켄타쿠)에서 주로 리츠를 통한 임대주택 공급 및 운영이 주수입원인 회사이다.
그래서 우리나라도 얼마든지 원룸건물 같은 소형 임대주택도 리츠로 상장해서 임대사업을 할날이 올 것으로 예상하고 있다.
이글은 원룸건물들이 리츠 시장에 상장하기 위해 준비해야할 사항을 전리해보려고 쓴 글이다.
수익이 나는가?
가장 원초적인 질문이다.
수익이 나는가? 원룸건물을 매매할때 주로 1장짜리 수익분석표를 보면서 거래를 한다.
간단히 말해 이표는 100% 뻥이다.
믿고 사는 사람이 가족들에게 사기치는 용이라고 보면 된다.
리츠로 상장하기 위해 이 표를 들이밀면 전문적인 자격을 가진 회계법인의 회계사들이 봐주지도 않는다. 그래서 원룸건물 상장이 지금까지 이루어지지 않은 이유이기도하다.
그럼 어떻게 해야 하나?
가. 복식 부기로 수입지출 장부를 작성해 놓아야 한다.
나. 매년 정식으로 회계 감사를 받아야 한다.
다. 계약서를 월 마감이 가능한 형식으로 작성해야 한다.
가의 경우는 회계지식이 있고, 꼼꼼하면 작성가능하다.
그러나 나의 경우는 원룸건물 한두체 가지고 회계감사를 받을 수 없다.
가능한 방법은 여러 건물을 동시에 관리하는 관리업체에 맡기고 여러건물을 묶어서 동시에 회계감사를 보는 방법이 있다.
다의 경우는 계약서 작성시 회계 기준일을 정하여 월마감이 가능하게 계약 첫달에는 월세를 1할계산해서 회계일과 입주일간의 날짜수만을 청구하고 다음달부터 1일에서 말일까지의 1개월분을 지정일에 납부하게해서 납기를 통일시켜 청구하는 방법을 사용해야 한다. 그리고 퇴실시에도 1일에서 사용한 날짜만큼만 일할 청구해서 회계기준일을 기준으로 청구한다.
물론 회계자료로 제출된 자료는 모두 증빙이 가능해야 한다.
이렇게 회계 감사가 가능한 조건을 맞춘경우 수익율이 6%이상 발행하는 경우 리츠 상장조건에 부합하게 된다.
그런데 만약 위의 조건을 맞추지 못하는 경우 리츠 상장은 불가능하다.
소형 임대주택들이 리츠상장 조건에 부합되지 못해서 상상도 못하는 가장 큰 이유는 임대사업이라는 조건에 맞춘 회계장부를 갖추지 못해서 이다.
