전세금 반환보증보험 제도란?
- 집주인이 계약 기간 만료 후에도 전세보증금을 돌려주지 못하면 이들 기관이 가입자(세입자)에게 대신 보증금을 지급(대위변제)해주고, 나중에 구상권을 행사해 집주인에게 청구한다.
- 2013년 시작되었으며 현재 공공 보증기관인 HUG와 한국주택금융공사(HF), 민간 보증기관인 SGI서울보증에서 관련 상품을 취급하고 있다.
전세계약시 주의사항
1. 등기부등본에 근저당이 걸려 있는지 확인 - 있다면 말소 요청
2. 가압류, 가등기, 가처분 등이 걸려 있는지 확인 - 있다면 즉시 계약 중지
3. 등기부등본에 임차권등기가 있는지 확인 - 악질임대인 가능성
1. 근저당이란?
- 집주인이 건물을 담보로 은행에서 돈을 빌린 내용이 등기부등본에 기재된 것입니다. 즉, 집주인이 돈을 안 갚으면 은행이 이 집을 경매에 넘겨버릴 수 있는 권리를 가진 것이라고 보면 됩니다.
- 등기부등본에 기재된 권리는 등기된 순서대로 우선순위를 가지기에 이미 근저당이 설정된 집에 내가 임차인으로 들어가게 되면 나는 은행보다 "후순위"가 되어 경매시에 보증금을 되찾지 못할 수도 있게 됩니다.
- 근저당이 매매가의 얼마 정도이면 보증금을 건네고 계약해도 된다고 하는데, 집값이 혹여 하락하기라도 하면, 그리고 집주인이 공동담보로 다른 건물과 묶어서 담보를 제공하기라도 했다면 순식간에 집이 경매에 넘어가고, 지리한 싸움에 휘말려들 수도 있습니다.
2. 가압류, 가처분, 가등기
- 등기부등본은 아파트와 주택의 건강기록부와 같은 역할을 함
- 가압류 가처분 가등기 같은 용어는 임대인이 경제적으로 어려움에 처해 있다는 걸 보여줌
- 근저당에 비해 훨씬 어려운 권리관계이므로 이게 보이면 계약을 중지하는게 좋음
- 근저당은 집주인이 원하면 말소시킬 수 있는 내용이지만, 가xx가 붙은 것들은 쉽게 정리되지 못합니다.
3. 임차권등기
- 임대인이 계약종료후 임차인에게 돈을 돌려주지 않았다는 간접 증거
- 집이 좋고, 임대인의 인성이 좋아보여도 임차권등기가 되어 있는 집은 피하는게 상책
- 임차권등기는 임대인이 말소할 수 없고 이전 임차인만 말소할 수 있음
임차권등기는 임대인이 임대계약이 끝났음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않았을 때 임차인이 쓸 수 있는 회심의 카드입니다. 등기부등본에 임차권등기가 기재되어 있으면, 이건 지난번 임차인에게 돈을 돌려주지 않았다는 증거입니다.
전월세로 집을 얻어 살고 있다가 계약기간이 다 되어 이사를 나가야 할 때, 보증금을 나중에 돌려주겠다는 말만 믿고 이사를 가는 경우가 있는데 절대 그러시면 안됩니다.
보증금을 돌려받지 못한채 이사를 하고 주소를 전출하게 되면 보증금을 받을 수 있는 권리를 스스로 포기한 것이 됩니다. 전입신고는 내가 이 집을 내일 (신고한 날 다음)부터 점유한다고 하는 공부상에 기재되는 아주 중요한 과정입니다. 따라서 전세집을 얻어 이사갈때 받드시 전입신고를 해야 합니다.
집을 점유하고 있지 않으면(돈을 받지 않고 전출해주는 경우) 해당 집이 경매로 넘어갔을 때 배당의 후순위로 밀려나게 됩니다. 배당을 신청했다면 후순위라로도 받겠지만, 잘 모르고 있다가 배당도 신청 안했다면 사실상 돈을 돌려받지 못한다고 보시면 됩니다.
이럴때는 바로 "임차권 등기 명령"제도를 이용하여 내가 이 주소에 한 전입신고와 임대차 계약서에 받은 확정일자를 그대로 유지할 수 있습니다. 이집을 점유하지 않고, 주소를 다른 집으로 이동시켜도 말이지요. 따라서 집주인은 나에게 보증금을 반환할 의무가 있고, 나는 보증금을 받을 권리(우선변제권, 대항력)를 잃어버리지 않는 것입니다.
등기가 완료되기 전에 주소를 변경하면 안되고 반드시 2주 이상의 시간이 경과한 다음에 지금 살고 있는 집의 등기사항전부증명서를 출력해보고 법원의 임차권 등기명령이 떨어졌는지 확인한 후에 이사를 가는게 좋습니다.
이 임차권 등기명령은 등기부에 기재되므로 집주인의 신뢰도에 큰 영향을 미칩니다. 쉽게 말하면 이 집 주인은 보증금을 잘 돌려주지 않는다는 빨간줄을 긋는 것입니다. 집주인의 입장에서 보면 다음 세입자를 구하기 힘들어지는 영향이 있기 때문에 웬만하면 임차권 등기 명령까지 가지 않고 임차권 등기 명령을 하겠다는 내용증명만 보내도 보증금을 돌려주게 될 가능성이 큽니다.
4. 임대인 직접 확인 - 대면 계약, 신분증 확인
- 계약서의 당사자와 현장에 나온 사람의 신분증을 비교하여 확인
- 대리계약이라면 위임장, 임대인/대리인의 신분증 각각 확인
- 임대인과 직접 통화하여 계약사실 확인, 통화 녹음하여 보관
내가 서명할 계약서에 적힌 임대인 이름과 주민등록번호가 맞은편에 앉아있는 사람이 제시한 신분증에 적혀 있는 것과 동일한지를 보면 됩니다.
만약, 본인이 아니라면, 반드시 위임장과 임대인 본인의 신분증과 대리인 본인의 신분증도 모두 확인해야 합니다. 나중에 임대인이 나는 당신에게 임대를 준 적이 없다 같은 말을 하지 못하게 하려면 계약서 작성 시점 혹은 잔금 지급 시점에 반드시 임대인 본인과 전화통화를 하여 확인을 해야 합니다. 물론 녹음을 해 놓는다면 더 좋습니다.
5. 입금통장 확인 - 임대인 명의로 입금(와이프, 남편, 자식, 부모 다 안됨)
- 임대인 본인의 계좌로 보증금을 입금해야 안전함
- 와이프, 남편, 자식, 부모 계좌 모두 무시하고 임대인 본인 계좌에 입금
- 이후 발생한 귀찮은 일에서 벗어날 수 있는 최선의 방책
6. 전입신고 및 확정일자
- 계약이 끝난 그 시점에 바로 주민센터나 인터넷으로 전입신고와 확정일자를 받을 것
- 안일한 마음에 내일 가야지 했다가 하루 차이로 보증금을 전액 날리는 수가 있음
- 일단 근저당이 설정된 이후에는 전입신고와 확정일자를 받았더라도 후순위가 되어 보증금을 못 받을 수 있음
- 반드시 잔금날 바로 신고하고 받을 것
